Juan Manuel Grijalvo - Valor y precio del suelo urbano

Juan Manuel Grijalvo - Valor y precio del suelo urbano

(Ultima Hora, 9 de febrero de 2004)

Ya sabe usted que llevo algunos años dándole vueltas a los problemas de accesibilidad y movilidad en y entre Eivissa y Formentera. Uno de los primeros pasos para resolverlos es un estudio que determine las mejores ubicaciones de las sedes de los servicios, ponderando factores como el público objetivo, las líneas de transporte existentes y los edificios y solares disponibles. No es lógico instalar una escuela en un lugar que resulta inaccesible para los alumnos. O un centro de rehabilitación de discapacitados en Dalt Vila. Etcétera.

Todo esto se puede hacer fácilmente sobre un mapa. No tiene un coste relevante y es la base de la ordenación racional del territorio, que consiste sólo en pensar antes de actuar. Podemos cambiar de sitio los puntos, trazar nuevas líneas de transporte, resolver las intersecciones, en fin... arreglar las cosas sobre el papel, como en una partida de Monopoly. Aquí y ahora, los municipios se organizan como si fueran planetas separados y se coordinan muy poco. La administración única en la isla facilitaría bastante este trabajo.

Como a mí no me pagan por pensar, no me he puesto a elaborar un catálogo exhaustivo de los puntos a servir, ni de las ubicaciones donde creo preferible que estén. Pero sí tengo unas teorías generales sobre accesibilidad, movilidad, enlace fijo con Formentera y administración única para Eivissa. Me sirven para estudiar los casos particulares que me interesan. Son simples reglas de sentido común. Están bosquejadas en artículos como "¿Cuánta carga puede llevar un burro?", "¿Cuánto vale un kilo de patatas?" o "¿Cuántos años tiene usted?", y en la "miniserie" de las tres "recetas", Barcelona, Disneylandia y Bilbao.

Hay un principio que resullta evidente: una ubicación es tanto mejor cuanto más céntrica sea. Pero cada vez que digo a la política o político de turno que debería haber comprado tal o cual inmueble para uso público, la respuesta es algo así como "Uf, pedían mucho dinero" o "Querían una barbaridad".

Vamos a ver... Si un promotor inmobiliario consigue que los compradores de los pisos que vende le paguen más por una situación céntrica, es porque tiene ventajas. La aglomeración atrae servicios de todo tipo, incluyendo líneas de transporte. Los núcleos urbanos están mejor comunicados que los barrios-dormitorio, por no hablar de las viviendas diseminadas. Ahí, la movilidad se la tiene que resolver usted mismo, muchas veces en plan de bricolaje. En una casa aislada "hacen falta" dos coches y dos carnets, para tener reservas en caso de avería de un vehículo o de un conductor. Una enfermedad o una caída es más grave que en la ciudad, porque hay más distancia hasta los centros médicos. Hacer la compra siempre implica un viaje. Etcétera.

Pongamos un ejemplo. Supongamos que usted vive y trabaja en Sant Jordi. Le ofrecen un empleo en Dalt Vila. En principio le interesa, porque la jornada es más corta y el sueldo más alto. Pero tiene que comprar y mantener un coche y dejarlo todo el día en un aparcamiento de pago. El tiempo que pasa en el camino lo pierde. No es ni ocio ni trabajo, porque no puede hacer nada más mientras conduce. Al final resulta que le habría salido más barato comprar una casa en Dalt Vila... o quedarse a vivir y trabajar en Sant Jordi. La diferencia de precio entre una finca y otra la paga usted cada día, en dinero, en tiempo de vida y en salud.

Según la filosofía al uso, los servicios públicos se sitúan sobre los solares más baratos. La residencia de la tercera edad está en Ca's Serres, las instalaciones deportivas en Ca'n Misses, la piscina del Consell en Blancadona, etcétera. Lo que ocurre en realidad es que los usuarios están pagando todos los días un impuesto muy oneroso, en dinero... y aún más en tiempo de vida humana. A falta de una red coherente de transporte público, estas instalaciones generan miles de viajes. A las personas que usan automóvil les resultan bastante caros. A las que no tienen, lentos e incómodos. A las que no pueden moverse, imposibles.

Mientras tanto, los promotores edifican cada vez más intensivamente en los cascos urbanos. Una red de líneas de Aerobus comunica mejor los servicios existentes y aumenta su utilización. Y permite vivir, por ejemplo, en Sant Jordi. Hacer más accesible el suelo próximo a las estaciones tal vez reduzca la demanda que gravita sobre los actuales cascos urbanos, haciendo subir los precios hasta lo inasequible. Esto es al mismo tiempo efecto y causa de las disfunciones del modelo de movilidad.

Otro día, si usted quiere, hablaremos de cómo podemos dejar de hablar de estas obviedades. Es hora de pasar a la acción.